Gọi ngay để nhận tư vấn

Thông tin của bạn đã được ghi nhận, chuyên viên tư vấn sẽ liên hệ lại trong thời gian sớm nhất.
Cảm ơn bạn đã quan tâm dịch vụ của chúng tôi

Hãy gọi ngay cho Saigon Office để nhận được những ưu đãi mới nhất

Hotline

0901 413 388

✖
0901 413 388
    Diện tích
    Khoảng giá
    Hạng tòa nhà
    Chọn quận
    Chọn phường
      Chọn đường
        Hướng tòa nhà

        Kinh nghiệm đầu tư kinh doanh tòa nhà văn phòng cho thuê

        Thứ năm, 04:08 Ngày 03/03/2022

        Saigon Office cho thuê văn phòng tòa nhà TPHCM

        Những Điều Cần Biết Về Đầu Tư Tòa Nhà Văn Phòng

        Nền kinh tế đang phục hồi và nhiều nhân viên quay trở lại văn phòng là hai yếu tố tạo ra sự quan tâm mới đến các tòa nhà văn phòng cho thuê. Nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm văn phòng đã rất ngạc nhiên khi biết rằng tốc độ tăng trưởng giá thuê văn phòng liên tục tăng qua các năm bất chấp đại dịch, trong khi việc làm văn phòng đang gia tăng.

        TẠI SAO NHÀ ĐẦU TƯ THÍCH CAO ỐC VĂN PHÒNG?

        Các nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền ổn định, ít ảnh hưởng bởi lạm phát và lợi ích khấu hao để giảm thu nhập ròng chịu thuế thường đầu tư vào các tòa nhà văn phòng cho thuê.

        Dòng tiền ổn định

        Thời hạn cho thuê cao ốc văn phòng thường kéo dài từ 5 đến 10 năm, mang lại cho các nhà đầu tư cao ốc văn phòng lợi nhuận giống như trái phiếu mà không phải trả chi phí và sự bất tiện về doanh thu hàng năm của khách thuê. Người thuê tòa nhà văn phòng thường gia hạn hợp đồng thuê thay vì tìm thuê diện tích văn phòng mới, khiến văn phòng tòa nhà trở thành một khoản đầu tư hấp dẫn.

        Nhiều mô hình cho thuê tòa nhà văn phòng

        Tòa nhà văn phòng cho thuê có thể bao gồm: 

        • Cho thuê toàn bộ dịch vụ (Full service gross lease, còn được gọi là thuê dịch vụ trọn gói hoặc thuê gộp): Người thuê chỉ trả tiền thuê cơ bản, trong khi chủ nhà tự lo mọi chi phí hoạt động
        • Hợp đồng thuê gộp có sửa đổi (Modified gross lease): Đây là hợp đồng thuê mà người thuê trả tiền thuê, cũng như một phần chi phí hoạt động, thường là các tiện ích và dịch vụ dọn dẹp
        • Cho thuê ròng một lần (Single net lease): Với một hợp đồng thuê ròng duy nhất, người thuê trả tiền thuê cơ sở mỗi tháng, cộng với thuế tài sản hàng năm. Chủ nhà xử lý phí bảo hiểm tòa nhà và các khoản khấu trừ, cũng như tất cả các chi phí bảo trì.
        • Thuê ròng kép (còn được gọi là NN hoặc thuê ròng ròng): Người thuê chịu trách nhiệm về tiền thuê hàng tháng, thuế tài sản hàng năm và chi phí bảo hiểm. Theo thỏa thuận này, chủ nhà có trách nhiệm bảo trì và duy trì tài sản.
        • Thuê ròng ba lần (còn được gọi là NNN): Theo hợp đồng thuê ròng ba lần, người thuê phải trả tiền thuê và tất cả các chi phí hoạt động, bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm và chi phí bảo trì.

        Hợp đồng thuê tòa nhà văn phòng có thể được lập thành văn bản để bảo vệ chủ nhà khỏi lạm phát bằng cách chuyển một phần hoặc toàn bộ chi phí hoạt động của tòa nhà văn phòng cho bên thuê, ngoài việc tăng giá thuê cơ bản hàng năm.

        Lợi ích về thuế

        Bất động sản thương mại như cao ốc văn phòng mất giá trong hơn 39 năm, tạo ra một nơi trú ẩn về thuế cho các nhà đầu tư bất động sản. Ví dụ, nếu giá trị của một tòa nhà văn phòng (không bao gồm đất) là 1 triệu đô la, nhà đầu tư có thể khấu trừ 25.641 đô la chi phí khấu hao để giảm thu nhập ròng chịu thuế. Đó là lý do tại sao một tòa nhà văn phòng thường được coi là nơi trú ẩn tiềm năng về thuế khấu hao.

        Hướng dẫn đầu tư kinh doanh tòa nhà văn phòng cho thuê
        Hướng dẫn đầu tư kinh doanh tòa nhà văn phòng cho thuê

        KIẾN THỨC CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ VĂN PHÒNG

        Các tòa nhà văn phòng có đủ hình dạng và quy mô, và tồn tại ở hầu hết các thị trường bất động sản thương mại. 

        Theo Cushman & Wakefield, có hơn 5,5 tỷ mét vuông diện tích văn phòng trong cả nước Mỹ, với hơn 32 triệu mét vuông hiện đang được xây dựng.

        Do khối lượng tài sản của các tòa nhà văn phòng là rất lớn nên các nhà đầu tư thường phân loại các tòa nhà văn phòng theo:

        Các hạng  cao ốc văn phòng

        • Tòa nhà Hạng A: mới hoặc tương tự với các tính năng và tiện nghi mới nhất, thường nằm ở khu trung tâm thương mại (central business district - CBD) của các khu đô thị lớn, được những người thuê tốt nhất chiếm giữ.
        • Tòa nhà Hạng B: Các tòa nhà văn phòng cũ hơn một chút được bảo trì tốt và trong tình trạng tốt, thường có người thuê địa phương hoặc trong khu vực. Có thể mang đến cơ hội cải tiến giá trị gia tăng để tạo thêm thu nhập cho thuê.
        • Tòa nhà Hạng C: Các tòa nhà văn phòng cũ hơn cần được tu sửa và cập nhật đáng kể, đôi khi nằm trong các khu vực kinh doanh đã mất đi vẻ bóng bẩy. Các tòa nhà văn phòng hạng C có thể là ứng cử viên sáng giá để tái định vị thành các dự án hỗn hợp hoặc chuyển đổi thành tài sản đa gia đình.

        Quy mô tòa nhà văn phòng

        Các tòa nhà văn phòng có thể cao từ một đến hơn 20 tầng. Có các tòa nhà văn phòng một tầng hoặc một mặt tiền, văn phòng thấp tầng từ hai đến ba tầng, trung tầng đến 24 tầng. 

        Các tòa nhà chọc trời dành cho văn phòng cao tầng ở trên, chẳng hạn như Landmark 81, Bitexco Financial, Vincom Center, Vietcombank Tower, Melinh Point Tower hay Sunwah Tower.

        Các loại tòa nhà văn phòng

        Các loại hình cao ốc văn phòng thường có đặc điểm là các loại hình văn phòng cho thuê mặt bằng. Theo Viện thẩm định, các loại cao ốc văn phòng được phân loại như:

        • Khu kinh doanh
        • Tòa nhà chung cư với nhiều đơn vị văn phòng
        • Gác xép sáng tạo hoặc văn phòng
        • Tòa nhà văn phòng y tế
        • Tài sản văn phòng đa năng
        • Nghiên cứu và phát triển
        • Không gian văn phòng khác, chẳng hạn như khu phát triển hỗn hợp với văn phòng, bán lẻ và nhà ở

        3 Hình thức Cho thuê Tòa nhà Văn phòng

        Hợp đồng thuê tòa nhà văn phòng thường được cấu trúc theo một trong ba cách chính:

        • Gross lease mang lại lợi ích cho người thuê bằng cách bao gồm mọi thứ (chẳng hạn như tiện ích, công việc vệ sinh và bảo trì) vào tiền thuê hàng tháng và có thể được chủ văn phòng sử dụng làm giải pháp cho thuê ngắn hạn cho đến khi tìm được người thuê dài hạn.
        • Modified gross lease là một biến thể cho thuê gộp chuyển cho người thuê một số chi phí hoạt động, chẳng hạn như các khoản tăng hàng năm cho bảo trì khu vực chung, thuế bất động sản hoặc bất động sản, hoặc bảo hiểm.
        • Triple net leases (NNN) bao gồm tiền thuê cơ bản hàng tháng cộng với phí theo tỷ lệ (dựa trên tỷ lệ phần trăm không gian mà người thuê chiếm giữ) cho ba mạng lưới bảo trì, thuế tài sản và bảo hiểm.

        Các phong cách thiết kế không gian văn phòng hiện đại

        THUẬT NGỮ TRONG GIỚI CHO THUÊ TÒA NHÀ VĂN PHÒNG MÀ GIỚI ĐẦU TƯ CẦN BIẾT

        Khi phân tích một tòa nhà văn phòng tiềm năng, có một số thuật ngữ mà người mua nên biết và hiểu để giúp đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn:

        • Giá thuê gộp (Gross rent) là tiền thuê hàng năm mà chủ nhà có thể thu được nếu người thuê thuê toàn bộ 100% thời gian của tòa nhà văn phòng.
        • Chi phí hoạt động (Operating expense) là chi phí sở hữu của chủ nhà cho các chi phí bảo trì khu vực chung (common area maintenance - CAM) như sửa chữa, dọn dẹp, cảnh quan, bãi đậu xe, tiện ích, thuế tài sản và bảo hiểm.
        • Thu nhập hoạt động ròng (Net operating income - NOI) được tính bằng cách trừ đi chi phí hoạt động (không bao gồm dịch vụ thế chấp hoặc nợ) từ thu nhập cho thuê hiệu quả.
        • Tỷ lệ vốn hóa (Cap rate) là tỷ lệ tính toán lợi tức đầu tư hàng năm của một tòa nhà văn phòng bằng cách chia NOI cho giá trị tòa nhà văn phòng hoặc giá bán.
        • Tổng diện tích tòa nhà (Gross building area) là diện tích của tòa nhà văn phòng tính bằng foot vuông và bao gồm không gian văn phòng cho thuê cộng với các khu vực chung như sảnh, phòng thư, phòng vệ sinh công cộng và trục thang máy.
        • Tổng diện tích cho thuê (Gross leasing area - GLA) là tỷ lệ phần trăm tổng diện tích có thể cho thuê của một tòa nhà văn phòng. Ví dụ, một tòa nhà văn phòng có thể có tổng diện tích là 100.000 mét vuông nhưng chỉ có 75.000 m2 diện tích cho thuê, hạn chế mức thu nhập cho thuê mà tòa nhà có thể tạo ra.
        • Giá mỗi mét vuông là giá trị hoặc giá bán của tòa nhà văn phòng chia cho diện tích của tòa nhà văn phòng. Các nhà đầu tư cao ốc văn phòng tính toán giá mỗi mét vuông của một tòa nhà văn phòng dựa trên GLA hoặc mét vuông có thể cho thuê hơn là tổng diện tích tòa nhà.
        • Cải tiến dành cho người thuê (Tenant improvements - TI) là những thay đổi được thực hiện để tùy chỉnh một bộ ứng dụng văn phòng cho nhu cầu của một người thuê cụ thể. Chủ nhà và người thuê có thể thương lượng hợp đồng thuê văn phòng để bao gồm một lượng TI nhất định như một phần của tiền thuê văn phòng hàng tháng, với bất kỳ khoản "bổ sung" nào như sàn nâng cấp mà người thuê trả.

        NHỮNG TRỞ NGẠI TIỀM NĂNG KHI ĐẦU TƯ VÀO TÒA NHÀ VĂN PHÒNG CHO THUÊ

        Đầu tư vào cao ốc văn phòng có một số lợi thế, nhưng cũng có một số hạn chế tiềm ẩn cần cân nhắc trước khi đầu tư vào không gian văn phòng.

        • Thứ nhất, giá thuê văn phòng và nhu cầu thuê văn phòng nói chung tăng hay giảm phụ thuộc vào sức mạnh của nền kinh tế địa phương và quốc gia. Trong thời kỳ suy thoái, nhu cầu về diện tích văn phòng có thể giảm xuống và những người thuê nhà có thể chi trả có thể giảm xuống.
        • Các tòa nhà văn phòng với một số lượng lớn các hợp đồng thuê sắp hết hạn e có thể tạo ra các vị trí trống bất ngờ cho một nhà đầu tư nếu người thuê không muốn gia hạn hợp đồng thuê văn phòng. Cuối cùng, các tòa nhà văn phòng cũ có thể khó cho thuê nếu sơ đồ mặt bằng đã lỗi thời. Đó là một lý do tại sao các tòa nhà văn phòng cũ có thể là lựa chọn tốt hơn cho các nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội gia tăng giá trị và tái định vị.

        Xem thêm: Crexi

        Saigon Office cho thuê văn phòng tòa nhà TPHCM

        GIỚI THIỆU VỀ SAIGON OFFICE - CHUYÊN GIA CHO THUÊ VĂN PHÒNG TẠI TPHCM

        Saigon Office là đối tác với hơn 1,000 tòa nhà khắp 19 quận của thành phố nhằm đa dạng hóa lựa chọn cho mỗi khách hàng. Trong suốt quá trình hoạt động, Saigon Office cũng được nhiều đối tác là chủ đầu tư các chuỗi cao ốc văn phòng tại các quận, doanh nghiệp trong và ngoài nước như LEAN Group, Regus Group đánh giá cao về chất lượng dịch vụ cho thuê văn phòng tại TPHCM.

        Saigon Office vinh dự nhận Giải thưởng Top 10 Thương hiệu mạnh ASEAN 2020
        Saigon Office vinh dự nhận Giải thưởng Top 10 Thương hiệu mạnh ASEAN 2020

        CÔNG TY TNHH SAIGON OFFICE

        SAIGON OFFICE'S CHANEL

        TOP