Trong lĩnh vực xây dựng, GFA (Gross Floor Area) và NFA (Net Floor Area) là hai thuật ngữ phổ biến được sử dụng để tính toán diện tích các công trình. Cả hai chỉ số này đều đóng vai trò quan trọng trong quá trình thiết kế, đánh giá và quản lý các dự án xây dựng. Trong bài viết dưới đây, Saigon Office sẽ trình bày về GFA và NFA, đồng thời giải thích về định nghĩa, khái niệm cũng như cách tính chúng trong xây dựng.
GFA là gì?
GFA là chữ viết tắt của cụm từ Gross Floor Area– thuật ngữ dùng để chỉ tổng diện tích sàn/ tổng diện tích mặt sàn. Tổng diện tích này bao gồm tất cả các không gian trong và ngoài tòa nhà, bao gồm cả không gian sử dụng và không sử dụng: toàn bộ tầng hầm, tầng trệt và các tầng lầu, độ dày tường, căn hộ áp mái… trong một công trình xây dựng. Tóm lại, GFA là tổng diện tích sàn xây dựng được cấp phép xây của Dự án.
Các không gian và khu vực không được liên kết trực tiếp với tòa nhà sẽ không được tính vào tổng diện tích sàn (GFA). Chẳng hạn, những khu vực như bãi đỗ xe, thang máy, hành lang chung nối các lối đi và các bể chứa…
Tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) sẽ được tính dựa trên các lô xây dựng riêng biệt. Quá trình tính toán này bao gồm cả phần diện tích ban công của tất cả các tầng trong tòa nhà.
>>> Xem thêm video ngắn về định nghĩa GFA
Cách tính GFA trong xây dựng
Để tính toán GFA, trước tiên, ta cần xác định diện tích của mỗi tầng trong công trình. Sau đó, tính toán diện tích sàn của từng tầng bằng cách nhân chiều dài của công trình với chiều rộng. Cuối cùng, cộng tổng diện tích sàn của các tầng lại với nhau để thu được GFA của công trình.
Để đạt được kết quả chính xác, bạn cần đo đạc chiều dài và chiều rộng của từng sàn và tính toán tổng diện tích. Ngoài ra, hãy chắc chắn rằng không tính vào diện tích GFA các không gian chung như hành lang, cầu thang, sảnh đón và không gian không được sử dụng cho mục đích chính của tòa nhà hoặc phạm vi xây dựng.
Ý nghĩa của GFA trong xây dựng
Trước tiên, GFA được sử dụng để tính toán hệ số sử dụng đất đai, đồng thời cung cấp thông tin về các khoản phí cần thiết trong quá trình xây dựng công trình. Nhờ vào những thông tin này, các kiến trúc sư có thể lập kế hoạch thiết kế và thi công nội thất, ngoại thất một cách hợp lý và phù hợp.
Việc tính toán GFA cũng là yếu tố quan trọng trong việc hoàn thành hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng.
Đặc biệt, thông qua việc tính toán GFA, người ta có thể dự trù nguyên vật liệu cần sử dụng, lượng công việc cần thực hiện và thời gian hoàn thành công trình một cách chi tiết và chính xác.
>>> Xem thêm các thuật ngữ phổ biến trong môi giới văn phòng cho thuê
- Fit Out trong xây dựng là gì?
- Tiêu Chuẩn LEED của Mỹ quy định về công trình xanh như thế nào?
- Chỗ Ngồi Linh Hoạt – Hot Desking là gì?
- Pantry Văn Phòng là gì? Các mẫu pantry phổ biến nhất hiện nay
- Tiền Ký Quỹ Security Deposit là gì?
NFA/NSA là gì?
NFA/NSA là thuật ngữ chỉ diện tích sàn kinh doanh, có hai phương pháp tính toán phổ biến, được gọi là "Tim tường" và "Thông thủy".
Trong phương pháp Tim tường, diện tích sàn kinh doanh được tính dựa trên việc đo từ tâm tường ở trung tâm căn hộ. Đây bao gồm diện tích tường bao ngoại vi của ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Phương pháp này còn được gọi theo cách khác là "diện tích phủ bì".
Phương pháp Thông thủy xuất phát từ một thuật ngữ Hán-Việt, có ý nghĩa là nơi nước có thể chảy qua mà không gặp phải bất kỳ sự cản trở nào. Trong lĩnh vực xây dựng và kiến trúc, Thông thủy ám chỉ việc tính toán diện tích căn hộ dựa trên các vùng nơi nước có thể lan tỏa. Điều này bao gồm cả phần diện tích của tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công.
Đối với phương pháp Thông thủy, diện tích sàn kinh doanh sẽ không bao gồm các tường bao quanh ngôi nhà, các vách tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
>>> Xem thêm video ngắn về định nghĩa NFA
Cách tính NFA/NSA trong xây dựng
Để tính toán NFA, ta chỉ tính toán diện tích sàn của các không gian sử dụng trong công trình, bỏ qua diện tích các không gian không sử dụng. Thông thường, các không gian không sử dụng này thường được định nghĩa và quản lý bởi các quy định xây dựng và các quy chuẩn định sẵn.
Ý nghĩa của NFA/NSA trong xây dựng
Diện tích tim tường giúp minh bạch, khẳng định quyền sở hữu căn hộ của bạn, trong khi diện tích thông thủy chỉ đo lường diện tích sử dụng thực tế mà người dùng phải trả tiền. Tuy vậy, phương pháp diện tích tim tường cũng có một số hạn chế như một số căn hộ có nhiều cột chịu lực và hộp kỹ thuật đi qua, dẫn đến việc thiếu công bằng trong việc tính toán.
Diện tích thông thuỷ là để người ta có thể xác định được diện tích sử dụng thực tế của họ so với diện tích mà họ phải bỏ tiền ra để trả. Diện tích thông thuỷ càng sát với diện tích bao ngoài càng tốt, vì còn tuỳ thuộc điều kiện kiến trúc, kết cấu mà diện tích thông thuỷ có thể mở rộng đến mức nào đó lớn nhất có thể
Trên thực tế, nhiều người không chú ý đến diện tích thông thủy hay diện tích sàn xây dựng, chỉ quan tâm đến diện tích được thể hiện trong giấy tờ mua bán. Điều này có thể dẫn đến thiệt hại nếu không chú ý đến hai loại diện tích này.
Tóm lại, GFA và NFA đều là các chỉ số quan trọng trong xây dựng, giúp định lượng diện tích và sử dụng không gian trong các công trình. GFA đại diện cho tổng diện tích của tất cả các tầng trong công trình, trong khi NFA chỉ tính toán diện tích sàn thực tế được sử dụng. Hiểu rõ về hai khái niệm này giúp các chuyên gia xây dựng, kiến trúc sư và nhà quản lý dự án thực hiện công việc một cách chính xác và hiệu quả, đồng thời giúp tối ưu hóa sử dụng không gian và tài nguyên trong các dự án xây dựng.
